住宅ローンを検討していると、
「金利ってどうやって決まっているの？」
「なぜ銀行ごとに金利が違うの？」
と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。
実は、住宅ローンの金利は大きく2つの仕組みによって決まっています。
ここでは、固定金利と変動金利の違いを中心に、住宅ローン金利の基本をわかりやすく解説します。
固定金利
固定金利はローンを借りている期間ずっと金利が変わらないタイプです。
固定の住宅ローン金利を設定する際の指標として「長期金利」が使われます。
基本的には、長期金利が上昇傾向にあると、一般的に住宅ローンの固定金利も上がる傾向があります。
その金利の動きがこちらです。（2024.11~2025.11）
追記
2025年12月5日 長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りが1.950％に上昇
2025年12月19日 長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りが2.020％に上昇
2025年12月22日 長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りが2.100％に上昇
≪日本相互証券株式会社ホームページより引用 新発10年国債（終値）≫
全期間固定金利の代表的な住宅ローンである【フラット35】の金利推移については、「おうちの買い方相談室 大阪堺店」公式LINEで、月1回情報発信しています。
固定金利を検討している方は、最新の金利動向を知るひとつの参考として、ぜひご活用ください。
よければ、お友だち登録をしてチェックしてみてくださいね。
変動金利
変動金利は、市場金利の動きにあわせて、定期的（通常は半年ごと）に金利が見直される住宅ローンです。
この変動金利の基準となっているのが、「短期プライムレート」です。
短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い優良企業に、短期間（主に1年以内）でお金を貸す際の最も低い金利のことです。
そしてこの短期プライムレートは、日本銀行（日銀）が決める「政策金利」の影響を強く受けます。
日銀は、景気や物価の状況を見ながら、景気を下支えしたいときは金利を下げ、景気が回復し、物価上昇が強まってくると金利を引き上げます。
2025年は、1月24日に続き、12月19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.5％程度から0.75％程度へ引き上げることが決まりました。
この影響で、市場金利全体には上昇圧力がかかっており、固定金利・変動金利を問わず、住宅ローン金利が上がるリスクが高まっています。
つまり、変動金利のベースとなる短期プライムレートは、日銀の政策金利と連動して動くと考えると理解しやすいでしょう。
実際、短期プライムレートは2009年以降、1.475％という低い水準で長く推移していました。
しかし最近では、
2024年9月：1.625％
2025年8月：1.875％
と、少しずつ上昇局面に入ってきていることがわかります。
▼短期プライムレートの推移▼
変動金利の金利はどうやって決まる？
この短期プライムレートに1％程度上乗せした金利が、各銀行の「基準金利」(店頭金利とも言う)として設定されています。
実際には、この基準金利から、各銀行がしのぎを削りあって「優遇幅」を決め、変動金利が決まっています。
住宅ローンの変動金利にも影響があり、一部の金融機関では引き上げが行われました。
金利が大幅には上がっていないのは銀行の自助努力と、日本銀行が長期金利をコントロールを行うことによって、現在の変動金利になっていることを忘れずに。
住宅ローンが上がるタイミングは？
金融政策の運営に関する事項を審議・決定する会合「金融政策決定会合」が定期的に開催されています。
住宅ローンの借り入れを行う際は、こういったニュースを定期的にチェックしていおくことをおすすめします。
おうちの買い方相談室 大阪堺店 公式LINEから、住宅ローン金利に関する情報も定期的に配信しています。
最後に
「金利が上がるかもしれない」と聞くと、不安に感じる方も多いでしょう。
ですが、仕組みを理解することで、将来を見据えた判断ができるようになります。
金利の動きを味方につけながら、最適な住宅ローン選びにつなげていきましょう。
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